Юридическая поддержка

Памятка для жителей ЖК. Что делать, если нарушены сроки заселения.

Дополнительное соглашение — не подписывать

Нарушение застройщиком сроков передачи в Вашу пользу жилого или нежилого помещения влечет за собой возникновение на стороне застройщика ответственности перед Вами. Штрафные санкции начисляются в соответствии с договором или согласно закону. Расчет штрафных санкций осуществляется за каждый день просрочки исполнения обязательств. В период просрочки включается срок с 1го дня просрочки, следующего за датой, когда обязательства должны были быть исполнены и до дня, предшествующего дню, когда обязательства были фактически исполнены (принято помещение по акту приёма-передачи).

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право предложить изменить сроки исполнения обязательств по передаче помещения на новые. В свою очередь, Вы имеете полное право отказаться от принятия данного условия и воздержаться от подписания дополнительного соглашения.

Данное соглашение выгодно исключительно Застройщику, поскольку при изменении сроков передачи помещения с него будет снята ответственность за нарушение обязательства, т.е. штрафные санкции за период просрочки начисляться не будут, а начисление штрафных санкций будет иметь место только в случае, если застройщик повторно не уложится в сроки, однако за исключенный из данного срока период штрафных санкций начисляться уже не будет.

Штрафные санкции за просрочку

Если застройщик задержит сроки передачи ключей, прописанные в договоре, у Вас появляется право требовать уплаты штрафных санкций за просрочку, а также требовать компенсации причиненного реального ущерба, например компенсации расходов на аренду жилого помещения.

Например, если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 547,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000,00 × 365 × 2 × 1/300 × 5.5% = 669 166,67 руб.
    (расчет производится с учетом реальной ключевой ставки, текущая — 5,5%)

Для самостоятельного расчета вы можете воспользоваться калькулятором онлайн.

Калькулятор от Договор-Юрист.Ру

С неустойки придётся заплатить налог на доходы в пользу государства — 13% от суммы взысканных штрафных санкций.

Несколько правил по требованию неустойки

  • Претензию рекомендуется отправлять ценным письмом с описью вложения по адресу застройщика указанному в выписке из ЕГРЮЛ на застройщика (актуальную можно получить бесплатно на сайте налоговой — Egrul.nalog.ru), введя ИНН застройщика, указанный в Договоре. Помните, что опись вложения и чек необходимо будет сохранить для будущего суда.
  • Призываем также внимательно читать текст документов, которые застройщик выдаст в ходе приёмки. Помните, что застройщик на словах может сообщать одно, а в тексте документов будет полностью противоположное.
  • После получения приглашения на приемку квартиры, в течение 2-х месяцев вы должны её принять. В противном случае застройщик может подписать акт приёма-передачи в одностороннем порядке.
  • Стоит отметить, что неустойку взыскать в судебном порядке удается практически всегда, однако суды систематически снижают ее размер на основании статьи 333 ГК РФ.
  • Кроме того, при обращении в суд, дольщик может потребовать и возмещения морального вреда, причем в силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 02.07.2013 г. достаточным условием для удовлетворения подобного требования является установленный факт нарушения прав потребителя. При удовлетворении установленных законом требований дольщика (потребителя), суд также может взыскать в его пользу с застройщика штраф в размере 50% от присужденной суммы за неудовлетворение в добровольном порядке требований дольщика на основании п. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Акт приема-передачи

Акт составляется застройщиком в трех экземплярах: для застройщика, для дольщика и для пакета документов, подаваемых в Росреестр с целью регистрации права собственности. 

Что должно быть в акте приема-передачи

  • Дата и место составления акта
  • ФИО и паспортные данные дольщика и реквизиты застройщика
  • Точный адрес квартиры
  • Отсутствие или наличие претензий к качеству передаваемой квартиры (в самом акте или в смотровом листе)

При обнаружении недостатков вы можете не подписывать акт приема-передачи до их устранения застройщиком, или подписать акт с условием устранения найденных дефектов. Во втором случае важно зафиксировать в акте сроки исправления всех недочетов.

Будь готов!

При обращении за помощью к квалифицированному юристу, затраты на судебный процесс могут обойтись в 40 – 80 тыс. рублей. В эту сумму обычно входит составление претензии и иска юристом, подача заявления в суд и представительство в суде.

Вы так же можете все сделать самостоятельно, почти бесплатно, но в этом случае нет гарантий в успешном исходе. Представители застройщика участвуют в судах постоянно и знают много хитрых способов, как выигрывать подобные дела.

Если готов, то вот порядок действий

  1. Дождаться подписания акта приема-передачи квартиры, если нет серьезных нарушений, подписать его, указав в акте обнаруженные недостатки (при их наличии).
  2. Заполнить претензию, подписать, поставить дату, сохранить копию.
  3. Подать претензию ценным письмом (после подписания акта приема передачи) с описью вложения через сайт почты России.
  4. Через 10 дней составить иск и направить его в адрес должника(с приложениями) почтой России ценным письмом с описью вложения.
  5. Составить иск, подать в суд, приложив договор, расчет штрафных санкций, копию претензии подтверждение направления претензии и иска ответчику. Выписку из ЕГРЮЛ на ответчика (egrul.nalog.ru), копию паспорта, доказательства подтверждающие прочие расходы и требования.

Документы для помощи в оформлении претензии:

Подача искового заявления в суд по неустойке

После прохождения срока по ДДУ первым делом необходимо направить претензию на юридический адрес застройщика (Люблино девелопмент), проще всего это сделать отправив пдф файл подписанный синей ручкой через сайт почты России https://zakaznoe.pochta.ru/ в разделе электронное заказное письмо, вход осуществляется через регистрацию с привязкой гос услуг, таким образом далее вы сможете получить ответ от ЛД так же электронно, что сократит время ожидания. 

По закону, если в ДДУ не прописан срок ответа на претензию, то он составляет 30 календарных дней.

После получения или не получения ответа от ЛД, но прохождения 30 дней необходимо собрать пакет документов для подачи иска в суд, а именно:

  1. Копия Претензии с документами, подтверждающими её направление Ответчику от ______ 2021г;
  2. Копия ответ на претензию от ______ 2021г;
  3. Отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ____________;
  4. Копия Договора участия в долевом строительстве ______________
  5. Копия кредитного Договора № ___________;
  6. Копия платежного поручения № ________;
  7. Копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию 77-152000-009758-2020-ot-26.11.2020;
  8. Копия почтовой квитанции и описи вложения об отправке искового заявления ответчику (ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ») и приложенных к нему документов;

Внимание: перед отправкой документов в суд, их сперва необходимо направить ответчику для ознакомления и получить квитанцию с описью из п.8

Подача осуществляется через личный кабинет на сайте суда, вход через подтверждённую запись гос услуги, это важный момент, если аккаунт гос услуг не подтверждён, его нужно подтвердить, либо весь пакет документов должен быть на бумаге, сшит и в 3х экземплярах, подача бумажной версии через канцелярию суда осуществляется физически.

Суд можно выбрать:

1. По месту прописки

2. По месту нахождения Квартиры

3. По юридическому адресу ответчика

Все документы по списку собираем в формате пдф, иск так же должен быть подписан синей ручкой.

Авторизовываемся в правом верхнем углу на сайте суда https://mos-gorsud.ru/

Выбираем подать документ:

Далее выбираем:

  • Личная подача
  • Выбираем нужный суд
  • Исковое заявление
  • Гражданское дело

Далее необходимо прикрепить пдф файл подписанный синей ручкой, суть заявления это ваш иск.

Приложения к заявлению это ваши приложения к иску.

Ставим галочку: Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со статьями 333.35, 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации

И нажимаем подать документ.

В течении 30 минут статус изменится на «Зарегистрировано» и не забываем подписаться на уведомления по делу, если суд рассмотрел иск и принял к производству — через пару недель статус снова изменится на «принят к рассмотрению», если в вашем иске ошибки или судье лично что-то не понравилось — дело будет приостановлено на месяц — два чтобы вы смогли исправить ошибки.

Частые и распространенные приостановки обычно происходят из-за 2х причин:

  1. Вы НЕ отправили иск ответчику (ЛД) перед подачей в суд
  2. Вы НЕ приложили отчет об отслеживании отправки иска
  3. Судью не устроила просто квитанция об отправке и ей нужна квитанция вместе с описью с отметкой почты России.